榕樓市限購(gòu)令利劍周年 “限”字路口何去何從？

東南網(wǎng)－海峽都市報(bào)10月14日訊　轉(zhuǎn)眼間，榕樓市限購(gòu)令利劍祭出已滿周年。近期隨著部分城市以“限價(jià)”代替“限購(gòu)”，還有部分符合限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的城市遲遲沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)政策，“限購(gòu)令或?qū)⑺蓜?dòng)或?qū)⑷∠钡恼f(shuō)法又時(shí)有傳聞。

那么，接下來(lái)福州的限購(gòu)令又將何去何從？限購(gòu)政策會(huì)否長(zhǎng)期化？還是保障房起，限購(gòu)令落？就此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，一同厘清這些問(wèn)題，探求福州樓市未來(lái)的走向。

懸念1：限購(gòu)令，有多久？

自限購(gòu)實(shí)行以來(lái)，樓市成交量一路走低，對(duì)于抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)亦頗有成效，應(yīng)該說(shuō)是多年來(lái)宏觀調(diào)控最具殺傷力的政策。但一直以來(lái)對(duì)限購(gòu)的爭(zhēng)議從未停止過(guò)，更多人的認(rèn)為限購(gòu)令只是一種階段性政策。

對(duì)此，永嘉投資執(zhí)行董事李日強(qiáng)表示認(rèn)同，“限購(gòu)本身就是臨時(shí)性措施，是堵而不是疏，更非持續(xù)性的長(zhǎng)久政策。限購(gòu)令也只是為房地產(chǎn)調(diào)控做出治本政策留出緩沖空間。”

“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果。”業(yè)內(nèi)人士鄭景楓稱，假設(shè)限購(gòu)令維持三五年，和已經(jīng)發(fā)展了20多年的樓市相比，依舊算是一種短期的行政手段。

那么，這種行政手段究竟要持續(xù)多久？

“還是要看樓市發(fā)展情況而定”，鄭景楓稱，福州仍是依靠房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果樓市遇冷，勢(shì)必影響到土地市場(chǎng)，此時(shí)土地財(cái)政也將難以為繼，進(jìn)而影響整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此在樓市低迷到一定程度，地方經(jīng)濟(jì)沒(méi)有動(dòng)力推動(dòng)增長(zhǎng)，屆時(shí)政策估計(jì)就有所松動(dòng)，繼而出臺(tái)鼓勵(lì)性措施。

懸念2：限購(gòu)令，誰(shuí)來(lái)接棒？

越來(lái)越多業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，限購(gòu)令并不能一勞永逸地解決樓市矛盾。業(yè)內(nèi)人士江映輝稱：“長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)令讓一部分買(mǎi)得起房的人無(wú)法買(mǎi)房，但又無(wú)法讓大多數(shù)剛需買(mǎi)得起房。對(duì)于后者，目前的房?jī)r(jià)仍舊過(guò)高，但房?jī)r(jià)一旦真降，或又引發(fā)許多不可預(yù)測(cè)的后果。正因此，限購(gòu)令的出臺(tái)并不能解決根本的問(wèn)題。”

那么一旦限購(gòu)令取消，怎樣的政策才能接棒，既延續(xù)較好的調(diào)控成效，又能保持樓市健康有序發(fā)展？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士各有看法。

“限貸算是一種比較好的金融政策，可以減少市場(chǎng)上的投資、投機(jī)性需求，”鄭景楓認(rèn)為，“有些地方政府避限購(gòu)鋒芒，而選擇限價(jià)這樣更加緩和的舉措，使年度住房?jī)r(jià)格不突破政府年初制定的房?jī)r(jià)指標(biāo)，這樣的手段其實(shí)更符合老百姓買(mǎi)房的需要。”

“能取代限購(gòu)令的莫過(guò)于在持有環(huán)節(jié)上做文章，例如房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等。”對(duì)此，江映輝發(fā)表不同看法，他稱，利用稅制改革降低房?jī)r(jià)，這是國(guó)際上通行的做法。適當(dāng)收取的房產(chǎn)稅，可以補(bǔ)貼廉租房和公租房、保障房，還應(yīng)該加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、土地財(cái)政的依賴，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

“當(dāng)然，要在持有環(huán)節(jié)增稅，有個(gè)前提條件，就是要改變國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房產(chǎn)制度，例如土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金、土地使用年限等等，只有解決了這些根本的政策問(wèn)題，再考慮稅收，才能起到真正的作用。”也有業(yè)內(nèi)人士表示，推出房產(chǎn)稅后，地方經(jīng)濟(jì)能從單純依靠土地收益中脫離，使政府在法定稅收原則下靠稅收保持運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是成為大地主。

懸念3：保障房，任重道遠(yuǎn)？

在限購(gòu)令滿周的同時(shí)，保障房亦在大行其道。越來(lái)越多的人稱，作為長(zhǎng)期調(diào)控政策的保障房，一旦落實(shí)到位，限購(gòu)令也就失去了其存在的價(jià)值。

“當(dāng)保障房建設(shè)形成規(guī)模時(shí)，滿足中低收入階層基本的住房需求，進(jìn)而對(duì)高房?jī)r(jià)反彈會(huì)淡化，對(duì)商品房?jī)r(jià)的控制才有可能放開(kāi)，而保障房形成規(guī)模將成為是否放開(kāi)收緊政策的考核條件。”一業(yè)內(nèi)人士表示，目前保障房的建設(shè)尚在初期，因此要達(dá)到理想狀態(tài)，還有很長(zhǎng)一段路要走。

“國(guó)家發(fā)展保障房，是大勢(shì)所趨，最終讓‘保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)’，一旦保障房落實(shí)到位，才能讓政府有形的手與市場(chǎng)無(wú)形的手最好地相結(jié)合。但目前保障房在準(zhǔn)入與退出的機(jī)制上不夠完善，仍存在著較多的爭(zhēng)議。”江映輝認(rèn)為，保障房是解決那些低收入階層的暫時(shí)性住房困難問(wèn)題，一旦他們有能力會(huì)向往更好的商品房。而目前，限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、租賃房等等都并入保障房?jī)?nèi)，相當(dāng)一部分的保障房是解決了終生住宅而不是暫時(shí)性的困難，并不能有效解決社會(huì)上收入不均、分配不均的矛盾。

懸念4：淡市下，怎自救？

淡市之下，限購(gòu)令還將持續(xù)，如何撐過(guò)這春天前的嚴(yán)冬？“以價(jià)換量”加速出貨或?qū)⒊蔀殚_(kāi)發(fā)商下一階段應(yīng)對(duì)市場(chǎng)最明智、最現(xiàn)實(shí)的選擇。多名業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)，表達(dá)的看法頗為相似。

“從目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的確要做好過(guò)冬的準(zhǔn)備。或許今年大多數(shù)開(kāi)發(fā)商感覺(jué)不到太大的壓力，但隨著時(shí)間的推移，明后年壓力將不言而喻。”一業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商要尋求新的出路，為自己的產(chǎn)品找準(zhǔn)目標(biāo)客群，或積極參與保障房建設(shè)，甚至是以價(jià)換量。鄭景楓告訴記者，目前很多大戶型出現(xiàn)滯銷，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該理性出售積壓庫(kù)存，讓現(xiàn)金流動(dòng)更加穩(wěn)健，并多推出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。

當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便是危機(jī)也有其兩面性，它既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。“危機(jī)危機(jī)，化危為機(jī)”，淡市正是企業(yè)拿地抄底的好時(shí)機(jī)。目前有資金實(shí)力的企業(yè)，都加快了擴(kuò)張的速度，到處尋找合適的地塊，希望利用淡市時(shí)機(jī)抄底。例如現(xiàn)在很多本土的房企都認(rèn)為目前只是短期調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展十分看好，因此以各種合作形式來(lái)獲取土地。