福州新聞網訊　林先生與開發商簽訂分期按揭付款買房的合同后，突遇國家政策變化，導致他難以獲得銀行的按揭貸款。林先生買房夢碎后，退房不成只得與開發商打起官司。日前，在馬尾區法院的努力下，雙方終于達成了調解協議。

按揭不成退房受阻

2010年，林先生看中了位于馬尾的一處在建商品房項目，與開發商簽訂《商品房買賣合同》。

雙方約定：林先生所購房子的總價款為360萬元，他在簽約后支付購房定金及首付款180萬元，開發商應協助他辦理按揭貸款。如果因為國家金融政策調整或者林先生的個人原因導致無法獲得按揭貸款，林先生應在開發商通知后補足購房款差額。如果林先生無法履行，開發商有權解除合同并要求他支付違約金。

合同簽訂后，林先生依約支付了180萬元，并辦理了銀行按揭貸款申請。后因國家貸款政策發生變化，導致林先生不符合貸款條件無法獲得按揭貸款。

雙方就余款支付問題多次協商，仍無法達成一致意見。今年上半年，林先生一紙訴狀將開發商告上法庭，要求終止合同并退款。

庭審中，開發商提出：當事雙方簽訂的合同中已經約定，遇到國家政策調整導致無法貸款的，購房者應承擔違約責任。林先生則認為：政策突變屬于不可抗力，合同繼續履行顯失公平。

法院認為這算情勢變更

馬尾區法院經審理認為，當事雙方于2010年簽訂合同時，林先生還符合貸款條件，因此雙方所簽訂的合同合法有效。但之后因國家貸款政策不斷收緊，導致林先生無法再獲得貸款，這是國家房地產政策調控的結果，于雙方而言均無法預料，符合民法上情勢變更原則規定的情況，繼續履行合同顯然有違公平正義。

該院多次組織當事雙方調解，特別就情勢變更原則的理解與適用對開發商進行詳細、耐心的解釋，最終促進雙方達成調解協議。開發商同意退還林先生180萬元款項，林先生需配合開發商辦理合同網簽注銷手續，本案就此得以化解。

據記者了解，像林先生這樣與開發商簽約后，因銀行貸款額度按上級要求收緊、二套房限購令等國家政策的調整，致使買房按揭貸款落空的事件不在少數。開發商往往拿出雙方之前簽訂的格式合同，要求購房者全額付款買房或讓購房者承擔違約責任。

律師解析購房者退房無責的條件

那么，購房者在什么情況下才可以主張無條件退房呢?什么情況下退房才能滿足不可抗力或情勢變更的要求呢?記者就此采訪了福建熹龍律師事務所副主任丁文輝律師。他認為，因不可歸責于雙方當事人的事由未能訂立房貸合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，購房者可以主張無條件退房。除此之外，購房者可以主張無條件退房的情形主要還包括10種類型。

一、合同本身的約定。即買賣雙方在合同中明確約定可退房的情形，且該合同是雙方協商一致達成的真實意思表示。

二、套型誤差過大。按套(單元)計價的預售商品房，在房屋交付時若套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以選擇退房或者與開發商重新約定總價款。如購房者退房，由開發商承擔違約責任。

三、面積誤差過大。合同約定的面積與交付使用的面積不符，且合同對處理方式沒有約定或約定不明的，面積誤差超出3%時，購房者有權退房。

四、商品房主體結構質量有問題。

五、延期交房。

六、開發商無證銷售。按照有關規定，開發商在未取得商品房預售許可證明的情況下與購房者訂立商品房預售合同，并且在購房者起訴前還未取得商品房預售許可證明的，購房者有權要求開發商退房。

七、延期辦理產權證。開發商應當按照合同約定的期限或預售房屋自交付使用起90日內、現售房屋自合同訂立90日內為購房者辦理產權證。由于開發商的原因無法辦理產權證超過合同約定或法定期限一年以上的，購房者有權要求退房。

八、擅自變更規劃設計。

九、房屋存在抵押或一房二賣。

十、在建工程轉讓的情形。商品房預售后，開發商意欲轉讓在建的商品房建設工程，購房者不同意轉讓的有權解除商品房預售合同。

另外，值得注意的是，國家宏觀調控、銀行貸款政策變化并不屬于不可抗力的范疇，法律意義上的不可抗力是指不能預見也無法預見、不能克服也無法克服的客觀情況，主要是指自然災害、戰爭等。購房者由于國家宏觀調控、銀行貸款政策變化導致貸款不足或無法貸款的，可以援引情勢變更的規定起訴到法院，要求開發商退房。

若確屬情勢變更的情形，即便雙方簽訂的購房合同中有退房違約方面的約定，購房者也無需擔責。購房者可以要求法院依法解除合同。對于合同義務已履行并且可恢復的部分，購房者和開發商均可要求對方恢復原狀。

相關鏈接：情勢變更原則是指合同有效成立后，因當事人不可預見的事情發生(或不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢的變更)，導致合同的基礎發生動搖或喪失，或繼續維持合同原有效力有悖于誠信原則時，則應當允許變更合同內容或者解除合同的法理。

(福州晚報記者　陳鴻星　通訊員　沈鎮友)