律師解析購(gòu)房者退房無(wú)責(zé)的條件

那么，購(gòu)房者在什么情況下才可以主張無(wú)條件退房呢?什么情況下退房才能滿足不可抗力或情勢(shì)變更的要求呢?記者就此采訪了福建熹龍律師事務(wù)所副主任丁文輝律師。他認(rèn)為，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由未能訂立房貸合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，購(gòu)房者可以主張無(wú)條件退房。除此之外，購(gòu)房者可以主張無(wú)條件退房的情形主要還包括10種類型。

一、合同本身的約定。即買賣雙方在合同中明確約定可退房的情形，且該合同是雙方協(xié)商一致達(dá)成的真實(shí)意思表示。

二、套型誤差過大。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房，在房屋交付時(shí)若套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以選擇退房或者與開發(fā)商重新約定總價(jià)款。如購(gòu)房者退房，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

三、面積誤差過大。合同約定的面積與交付使用的面積不符，且合同對(duì)處理方式?jīng)]有約定或約定不明的，面積誤差超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)退房。

四、商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量有問題。

五、延期交房。

六、開發(fā)商無(wú)證銷售。按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下與購(gòu)房者訂立商品房預(yù)售合同，并且在購(gòu)房者起訴前還未取得商品房預(yù)售許可證明的，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商退房。

七、延期辦理產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限或預(yù)售房屋自交付使用起90日內(nèi)、現(xiàn)售房屋自合同訂立90日內(nèi)為購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證超過合同約定或法定期限一年以上的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。

八、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。

九、房屋存在抵押或一房二賣。

十、在建工程轉(zhuǎn)讓的情形。商品房預(yù)售后，開發(fā)商意欲轉(zhuǎn)讓在建的商品房建設(shè)工程，購(gòu)房者不同意轉(zhuǎn)讓的有權(quán)解除商品房預(yù)售合同。

另外，值得注意的是，國(guó)家宏觀調(diào)控、銀行貸款政策變化并不屬于不可抗力的范疇，法律意義上的不可抗力是指不能預(yù)見也無(wú)法預(yù)見、不能克服也無(wú)法克服的客觀情況，主要是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等。購(gòu)房者由于國(guó)家宏觀調(diào)控、銀行貸款政策變化導(dǎo)致貸款不足或無(wú)法貸款的，可以援引情勢(shì)變更的規(guī)定起訴到法院，要求開發(fā)商退房。

若確屬情勢(shì)變更的情形，即便雙方簽訂的購(gòu)房合同中有退房違約方面的約定，購(gòu)房者也無(wú)需擔(dān)責(zé)。購(gòu)房者可以要求法院依法解除合同。對(duì)于合同義務(wù)已履行并且可恢復(fù)的部分，購(gòu)房者和開發(fā)商均可要求對(duì)方恢復(fù)原狀。

相關(guān)鏈接：情勢(shì)變更原則是指合同有效成立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見的事情發(fā)生(或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)的變更)，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)發(fā)生動(dòng)搖或喪失，或繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠(chéng)信原則時(shí)，則應(yīng)當(dāng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的法理。

(福州晚報(bào)記者　陳鴻星　通訊員　沈鎮(zhèn)友)