榕城樓市“黃金周”成交平淡收場 拐點要來了？

國慶期間，不少樓盤的促銷活動人氣爆棚

東南網－海峽都市報10月12日訊（記者 林姿 姚志梅）延續“金九”的黯淡收場，榕樓市“十一”黃金周成交也歸于平淡。據海都房網數據顯示，“十一”7天僅有169套的成交量，與去年同期相比下降35.24%。但對于第四季度的開門不利，多名業內人士在接受記者采訪時均表示“并不意外”。同時，記者注意到，樓市促銷優惠常態化卻鮮見降價，樓市觀望氛圍依舊濃厚。那么，在成交量持續低迷和庫存量不斷加大的雙重夾擊下，房價拐點將會顯現嗎？接下來開發商是依舊“穩價換量”還是“以價換量”？

市場

熱鬧有余喜氣不足

演唱會、魔幻派對、嘉年華、藝術作品展……國慶來臨前，福州各大小樓盤都使出渾身解數，在這個傳統旺季節點推出各類活動，吸引市民前往參加，為樓盤招攬人氣。

五四北板塊的三盛·國際公園就在7天長假期間上演歡樂國際行，現場人頭攢動；世歐上江城用時下最熱門的游戲——憤怒的小鳥游樂園，吸引了許多看房客一家三口參加，更是推出上江城版《愛情公寓》。

除了精彩紛呈的人氣活動，許多未開盤的項目也率先推出樣板間供市民參觀，以此蓄客為后期開盤銷售積攢人氣。國慶期間，五四北琴亭湖畔的建發領第樣板區登場當天，就吸引了200多組客戶捧場；位于閩侯旗山的融僑宜家項目并沒有因為區位較遠而冷清，樣板間更可以用“擠爆了”來形容。

樓盤活動熱熱鬧鬧，那么銷售情況又是如何？國慶期間記者踩盤發現，市民參加活動興趣高昂，但真正選擇出手的卻是少之又少，成交數據亦不如意。根據海都房網的數據顯示，今年10月1-7日成交量169套，而今年9月1-7日成交量則有183套，環比下降了13%；而去年同期則有261套，同比下降了35%。

當然，與住宅項目相比，商業項目還是明顯受寵。10月1日，五四北泰禾城市廣場開盤，兩個小時一期產品售罄，臨時又加推二期產品，當日銷售額達7億元之多。

優惠頻出價格未松

在“十一”期間，除了各類精彩活動，花樣百出的促銷優惠也十分吸引眼球。預約VIP、團購、老客戶內部價、老客戶返利等，優惠活動層出不窮。

如陽光城新界推出10月團購嘉年華活動；永興酈江VIP卡預約可享受50000元優惠；陽光理想城開盤購房可享受200元/㎡優惠；中庚香山春天迎國慶每套優惠15萬元起；楊橋路茶園山莊最高優惠30萬元。此外，各類“特價房源”、“特惠房源”的廣告也不絕于耳。

記者走訪發現，樓盤優惠雖多，但動真格降價的卻幾乎沒有。部分樓盤推出的“特價”房源，不但戶型不夠完美，景觀朝向也相對差一些，有的還要一次性付款才能享受優惠。

一些看房客興沖沖來卻失望而歸，發現所謂優惠只是看上去很美：“原本以為樓盤扎堆供應，再加上成交量低，開發商會選擇降價出貨，但沒想到，折來折去不少樓盤促銷價格與前期幾乎沒差別，到底優惠在哪里？”

因此，面對虛虛實實的優惠促銷，購房者顯得很淡定：了解形勢為下一步購房做準備，成為不少人假期看房的主要目的。

分析

平淡收場意料之中

面對黃金周的淡市，眾多樓市長期觀察者并不感到意外，一名業內人士坦言：“開發商和購房者觀望心態濃重，博弈將逐步深度化和廣泛化，真正的拉鋸戰才剛剛開始。延續9月的低迷，‘十一’不可能違反大勢?！敝劣谄降臅r間，這位業內人士預估，還將至少持續半年以上。

天知營銷機構董事長陳少鳴補充道，國慶期間的平淡，與價格不無關系。“今年國慶黃金周開發商有折扣但力度不大，價格并未真正撼動，消費者出手的意愿不明顯?！标惿嬴Q稱，價格仍是購房者考慮的首要因素，而開發商“虛晃幾槍”的優惠促銷并不為消費者認同，“事實上，在樓市調控的大環境之下，購房的心理預期大多數時候會隨著國家政策的調整而調整，大多數人會選擇再等一等?！碑斎?，第四季度樓盤將會大量上市，許多購房者選擇觀望和比較，對降價預期也更為強烈。正因此，在買漲不買跌的心態影響下，消費者還在觀望政策的延續性和下一步走向，出手日趨謹慎，樓市交易市場平淡“不足為奇”。

謹慎“調價”試水市場

雖然開發商深知價格對消費者的意義幾何，但依舊扭扭捏捏不愿放價，原因何在？

“促銷優惠看似大讓利，實則價格堅冰難化。開發商的這些特價、一口價等促銷手段多為試探性的，在某種程度上來看，目的是為了借機把脈樓市，掌握購房者預期?！睒I內人士鄭先生分析道。

另一業內人士透露，國慶期間的這些營銷不過是地產商應對調控“穩價換量”的戰略戰術而已。“經過前兩年的旺市，大多數的開發商賺得盆滿缽滿，資金寬裕，并不愿意在價格上大做文章，自然也就沒必要以價換量”，開發商們的促銷“噱頭”，在相當程度上是根據銷售任務來進行調整的。

“當然，開發商在價格上如此謹慎，亦有深層次考慮”，一業內人士分析認為，開發商一味降價也難以吸引投資需求，甚至擔心下降幅度大而導致觀望情緒更加濃厚，所以當前樓市僅以促銷求穩。

后市

拐點會來嗎？

“十一”節點隨著低迷的成交量已然離去，接下來又將會如何？有不少購房者在等待，到了年底，或許樓市拐點也將“水落石出”，開發商會拿出誠意以價換量；亦有業內人士表示，在年底至春節期間，促銷力度也許會更大，畢竟積累一年的購買力還是需要一個突破口來得到釋放。那么，年底拐點將至嗎？

“此時談拐點，為時尚早”，世歐地產營銷總監蘇小斌認為，拐點由多重因素疊加作用而成，如調控、樓盤存量、資金鏈等等，單有其中某個因素是無法支撐拐點出現的。就目前的福州市場而言，目前量低價穩的狀態還將持續一段時間，特別是中心城區的項目由于其稀缺性，大幅降價的可能性較小，拐點很難到來。

“如果不出更嚴厲的政策，那么拐點可能不會太明顯?！睒I內人士鄭先生補充道，福州的購買力還是很強的，特別是剛需的產品銷量甚好。在開發商資金較為充足的情況下，雖然市場將持續低迷，成交量繼續下滑，但價格還是會穩定在一個區間。

開發商的“以價換量”都是“小范圍”性質的。對于大公司來說，可能選擇一兩個項目降價；對小房產企業來說選擇一棟樓或幾套房，維持資金鏈穩定后可能就不降了，因此對整個樓市價格影響有限。“對于第四季而言，是個推盤的密集期”，一業內人士稱，由于2009—2010年的土地放量較大，根據一年半至兩年的建設周期，許多項目正好在此節點推出，“箭在弦上，不得不發”，但有可能的話，許多開發商還是會放緩推盤節奏，繼續觀望選擇時機入市。