租房別怕麻煩免得事后麻煩　律師：將合同訂詳細

福州晚報7月29日訊（記者 陳曦 葉智勤/文陳曉珊/制圖）房屋租賃引起的糾紛不但令租客頭疼，房東也常常苦不堪言。在租房的過程中常出現(xiàn)各種糾紛，本期說事釋法欄目精選了我市法院近期審理的2起涉及房屋租賃糾紛的案例，希望能對出租人和承租人有所啟示。

房子影響使用 租客可要求減租

2013年5月16日，原告戴某某、被告鄭某某通過中介方簽訂《房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同》，約定原告將五四路某大廈某單元出租給被告作辦公使用。租期自2013年5月17日至2016年5月16日。月租金第一年為3200元/月，第二年為3300元/月，第三年為3400元/月。房租每月16日前支付，逾期支付租金要支付滯納金。任何一方如需提前終止本契約，應提前一個月告知對方，并賠償另一方相當于一個月的租金作為違約賠償金。

合同簽訂后，被告向原告交納了6400元租賃押金并對訴爭屋進行了拆除推拉門等簡單裝修。2014年9月12日左右，被告發(fā)現(xiàn)訴爭租賃屋漏水，遂通知原告前來維修。

原告安排工人于9月27日前后將房屋維修完畢。但地板漏水導致了一些墻壁存在斑駁、墻面脫落的情況，雙方以手機短信的形式協(xié)商解決未果，后被告以此為由拒絕交納2014年10月、11月的租金。

2015年1月21日，被告以短信方式通知原告下個月被告不再承租訴爭屋，租賃到2015年2月16日。自2015年2月16日起，被告未向原告交納房租并搬離訴爭屋。但原告不同意解除合同并拒絕返還被告交納的租賃押金。

原被告雙方于2015年4月28日辦理了房屋設備、鑰匙等交接手續(xù)，被告交還了房卡，并將拆除的抽油煙機寄放至中介處并通知原告前來領取。訴爭房屋2015年2月到4月的物業(yè)費及電公攤費系原告自行交納。之后，原告向法院起訴。

2015年7月10日，經(jīng)原告申請，法院委托福建某評估公司對修復費用進行評估，報告估計修復價格為2450元。

鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理認為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行各自的義務。被告提前一個月通知原告解除租賃合同，符合雙方的約定，故被告應向原告支付租金至2015年2月16日，此外還要向原告支付一個月的租金3300元，作為違約賠償金。

2015年2月16日起，被告即搬離訴爭房屋并要求原告辦理交接手續(xù)，故其不應承擔2015年2月16日之后的租金。因訴爭屋漏水需要維修，影響了對租賃物的使用，故原告應相應減少維修期間的租金。

訴爭屋維修完畢后，雖然墻面存在一些瑕疵，但不至于完全影響被告使用，且被告亦未向原告提出解除合同，故被告仍應向原告支付2014年10月、11月的租金。綜上，被告應向原告支付租金共計4950元（3300元×2-1650元）。因被告并非故意不交納2014年10月、11月的租金，且在此期間內(nèi)一直積極與原告協(xié)調訴爭屋漏水的問題，故對原告要求被告支付違約金的訴請，法院不予支持。

被告未提供證據(jù)證明其裝修經(jīng)過原告同意，故應賠償房屋裝修的修復費用2450元。

租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

從方便經(jīng)濟的角度出發(fā)，原告本應采用要求被告恢復原狀的方式，但原告堅持要求被告賠償修復費用，故該鑒定費用應由原告自行承擔。

法院判決確認原告戴某某與被告鄭某某簽訂的《房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同》已解除；被告應向原告戴某某支付其所欠的租金4950元；被告向原告支付違約賠償金3300元；向原告支付裝修修復費用；同時判決戴某某返還租賃押金6400元。

不定期租賃 房東能隨時解約

2012年3月1日，甲單位與乙公司福建分公司簽訂一份《房屋租賃合同》，甲單位將其一房屋出租給乙公司福建分公司，租賃期限從2012年3月1日至2013年2月28日，租金為每月3318元，在每月10日前繳納當月租金。

房屋押金為6636元，雙方約定乙公司福建分公司必須按時繳納租金和水電費，如逾期未交，按每逾期一日支付應收款千分之五的滯納金。合同簽訂后，甲單位將租賃房屋交給乙公司福建分公司使用。租賃合同期限屆滿后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同。

2013年9月11日，甲單位通知乙公司福建分公司準備解除合同收回租賃房屋。2014年2月27日，甲單位書面通知乙公司福建分公司，雙方簽訂的租賃合同從2014年3月1日起解除，并要求乙公司福建分公司在2014年3月31日前將房屋騰空后交還給甲公司。

乙公司福建分公司自2014年1月起未繳納租金。甲單位曾委托某評估公司對出租房屋的租金價格進行評估，評估公司對出租房屋的租金評估為每月47元/平方米。隨后，甲單位將乙公司福建分公司起訴至法院。

一審法院經(jīng)審理判決：甲單位與乙公司福建分公司簽訂的《房屋租賃合同》于2014年3月1日解除，同時租賃合同涉及的房屋應交還給甲單位；乙公司福建分公司、乙公司向甲單位支付2014年1月至3月的租金10950元及滯納金并支付水電費等；甲單位在乙公司福建分公司搬離訴爭屋并支付上述各項費用之日起退還租賃保證金6636元。

一審判決后，甲單位提起上訴。福州中院二審認為，根據(jù)合同法，本案租賃合同約定的租賃期限屆滿后乙公司福建分公司仍繼續(xù)使用租賃物，并按原約定繳納租金，甲單位未提出異議，故應認定原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

對于不定期租賃，出租方可隨時解除合同。乙公司福建分公司在租賃合同解除后仍繼續(xù)占用房屋，造成甲單位的租金損失。在甲單位未進一步證明乙公司福建分公司在合同解除后按原約定的租金標準支付占用費明顯低于其租金損失的情況下，一審判決乙公司福建分公司按原租金標準向甲單位支付占用費并無不當。二審判決維持原判。

律師說法：

合同簽得細 麻煩自然少

如何規(guī)避房屋租賃糾紛？福建志昂律師事務所律師陳孝泉給出兩點建議。

一、在房屋租賃前，租賃雙方最好簽訂書面合同，并將合同的相關內(nèi)容如合同期限、租金、租金交付方式、房屋及配套設備日常損壞由哪方承擔維修義務、違約金、賠償金、是否允許轉租、解除合同的條件等項目進行詳細約定，這樣有明確的書面合同可以作為維權的依據(jù)。

二、針對在日常生活中，租賃雙方往往使用中介機構提供的格式合同，陳孝泉建議租賃雙方可以在格式條款之外另行補充自己需要的條款，如房東方面可以在合同中對房屋安全使用進行告知，以示盡到安全告知義務；可以對租房用途進行說明，避免房客利用房屋從事違法犯罪行為；雙方可在合同中列明房屋的設施清單，退房時該清單可作為憑證；租客方面，可以要求查看房屋產(chǎn)權證，并在合同中加以明確，確保房東對房屋享有所有權或處分的權利。