新建小區不再封閉 居住體驗、物業形態或生巨變

　　這樣的封閉小區景觀今后或許不會再出現

福州新聞網2月23日訊（福州晚報首席記者 江海 文/圖）昨日許多市民發現，自己的微信朋友圈被一條關于城市規劃的新聞“刷屏”了——我國將推廣街區制，今后原則上不再建設封閉住宅小區，建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題。

記者從業內獲悉，這一措施如果真的得到落實，意味著今后的房地產開發建設模式將發生巨變，目前市民熟悉的“封閉式花園社區”將很難再見到。但業內人士也坦言，由于南方城市的現有社區普遍推行地面無車行道模式，加之社區內環境是由購房者“買單”的，要打開現有住宅區的“大門”，難度非常大。

福州規劃行業人士告訴記者，街區制是城市建設布局的一種形式，它的特點是在城市規劃的道路邊上建設房子，且不設圍墻。它的優點是可以增加公共道路和路網密度；缺點是居住區樓下的車流增加、車速更快，增加了老人和小孩的交通安全隱患。街區制最常見的形式就是上面住人，下面開放，上面是私有空間，下面是公共空間，住宅與外部世界全面打通，形成一個沒有圍墻的開放式社會。與之相對應的是封閉式小區。

“政策調整是希望改變過去封閉式社區的諸多弊端。比如封閉式住宅社區一定程度上使得商業設施和住區設施隔離，同時需要更大的占地面積。通過開放式的街區制度推進，將使得后續城市商業設施和住區設施規劃能夠融為一體，并且使得城市規劃朝節約土地等方向演進。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者。

今后市民居住體驗

或有大變化

新政的提出對市民生活會造成怎樣的影響呢？“或許，市民今后新買的房子就沒有現在這樣大規模的封閉式花園社區了。”昨日，福州多家房地產開發企業負責人表示，目前福州居民住宅普遍的建設模式是：政府出讓一塊土地，開發商拍地，按此土地的情況進行規劃建設。由于土地出讓一般有一定規模，開發商基本上是建設一個封閉式的花園社區，以門禁的形式杜絕外人進入。對住戶來說，這樣的社區體驗自然是比較好的，因為它相對安靜、安全。但它的缺點是，規模比較大的社區自成一體，割裂外界路網。

按照規劃新政，今后新建設的小區都應該是開放式的，這就意味著現在市民熟悉的居住生活模式將發生改變。今后新建設的小區很可能是一棟棟的單體住宅，樓下空間全部開放，細密的路網則直接連接到附近的主干道，大規模的小區內花園景觀也不再出現。

福州規劃界人士說，在普通的歐美中小城市，一條林蔭道兩邊排著一座座小別墅，每一座別墅的門前門后都有道路，很方便出行。而在紐約等大城市，市區集合住宅一般是一座獨立的摩天樓，每座大樓的前后也都是道路，車輛可以自由通行。按照國內的情況，今后福州等城市的新型住宅也應該是類似紐約的那一種，就是每座住宅樓的前后可能都是路網，這樣交通擁堵能得以緩解。

現有住宅小區“開門”

難度大

然而，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，并不容易。“坦白說，在福州這樣的南方城市，已經建成的住宅小區要實現這一點存在很大挑戰。”昨日，福州業內人士表示，這是由幾點因素決定的。

第一，福州許多封閉式的住宅小區，內部的空間及資源都不是“憑空得來的”，其土地都是業主花錢購買的。如果破墻將小區內部的資源公開，就必須根據市場行情，對小區業主給予經濟補償。在目前的環境下，且不說業主同意不同意，就是同意，補償款也是一筆天文數字。

第二，目前絕大部分的住宅區在設計的時候，安防方面只考慮了在封閉式管理的情況下的需要。一旦破墻，整個舊有的安防體系就全面崩潰，再造安防體系的費用也是非常巨大的。

第三，現有住宅小區內的道路，設計上都是低速道路，開放之后的社區安全尤其是老年人和幼童的安全都無法保證。而國外的街區制以低層住宅、分散居住為主，與國內基本都是高層住宅的情況相距甚遠。

第四，現在新建的封閉式小區都有物業管理，如果破墻，小區內的資源都向社會開放，物業管理的難度及費用都會大幅度增加。這筆費用誰來掏也是問題。

第五，近幾年福州新建住宅社區很多都是人車分流，地面沒有車行道。這樣的社區，就完全沒有開放的意義了。因為小區開放的目的就是為了加密路網。

業內人士表示，從目前情況看，“破局”的出發點應該是公共單位，原有住宅小區要破墻推行面臨極大挑戰。所以目前來看，街區制“向前看”的前景相對更明朗，也就是新建小區按此進行規劃。

而對于“單位大院對外開放”，得到了絕大多數專家和市民的支持。很多規劃專家表示，與住宅小區不同，單位大院應該打開，因為單位大院的產權屬于單位，而非業主。