新建小區不再封閉 居住體驗、物業形態或生巨變

現有住宅小區“開門”

難度大

然而，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，并不容易。“坦白說，在福州這樣的南方城市，已經建成的住宅小區要實現這一點存在很大挑戰。”昨日，福州業內人士表示，這是由幾點因素決定的。

第一，福州許多封閉式的住宅小區，內部的空間及資源都不是“憑空得來的”，其土地都是業主花錢購買的。如果破墻將小區內部的資源公開，就必須根據市場行情，對小區業主給予經濟補償。在目前的環境下，且不說業主同意不同意，就是同意，補償款也是一筆天文數字。

第二，目前絕大部分的住宅區在設計的時候，安防方面只考慮了在封閉式管理的情況下的需要。一旦破墻，整個舊有的安防體系就全面崩潰，再造安防體系的費用也是非常巨大的。

第三，現有住宅小區內的道路，設計上都是低速道路，開放之后的社區安全尤其是老年人和幼童的安全都無法保證。而國外的街區制以低層住宅、分散居住為主，與國內基本都是高層住宅的情況相距甚遠。

第四，現在新建的封閉式小區都有物業管理，如果破墻，小區內的資源都向社會開放，物業管理的難度及費用都會大幅度增加。這筆費用誰來掏也是問題。

第五，近幾年福州新建住宅社區很多都是人車分流，地面沒有車行道。這樣的社區，就完全沒有開放的意義了。因為小區開放的目的就是為了加密路網。

業內人士表示，從目前情況看，“破局”的出發點應該是公共單位，原有住宅小區要破墻推行面臨極大挑戰。所以目前來看，街區制“向前看”的前景相對更明朗，也就是新建小區按此進行規劃。

而對于“單位大院對外開放”，得到了絕大多數專家和市民的支持。很多規劃專家表示，與住宅小區不同，單位大院應該打開，因為單位大院的產權屬于單位，而非業主。