小偷自由進出小區 業主向物管索賠未獲法院支持

福州新聞網8月27日訊　核心提示：時下，不少業主對物業管理人員的期望值與物業管理人員的實際表現相距甚遠。業主往往認為，物業既然收了不菲的物業費，就應該承擔小區內的一切管理職責。物業管理人員卻認為，業主的很多要求無理，自己只能承擔有限的管理職責。

當碰到業主家中失竊、小車劃傷、家中漏水等問題時，物業管理人員往往不愿負責，導致與業主的矛盾爆發。業主多以拒交物業費作為維權方法，最終雙方只得對簿公堂。據了解，上述糾紛現已成為我市兩級法院受理的民事案件中的高發類型。業主的這種維權方式能站得住腳嗎?本期精選了我市法院近期宣判的兩個典型案例，希望能對大家有所啟示。

案例一：小偷自由進出小區 業主向物管索賠

法院：業主未提供充足的證據，因此駁回訴請

黃先生家住晉安區新店鎮一小區的一樓。據他介紹，2011年12月8日，他下班剛到家門口，就發現有兩個人從里面開門出來。小偷推開他迅速往樓下跑。黃先生下樓追趕，發現兩個小偷出了樓道口以后，一人往小區左邊跑，另一人向小區右邊跑。

黃先生當即到就近的值班保安室，要求用對講機通知其他保安攔截，但值班保安表示對講機壞了，無法通知。黃先生只得返回自行追趕，但小偷已經逃走。

黃先生回家清點后發現，家中貴重物品被偷走。經初步估計，經濟損失達到3萬多元。他隨即報警，此案至今未破。

黃先生向小區其他住戶了解情況，并查看了小區里的監控錄像發現，兩名小偷從正門進入小區，并攀爬外墻翻越陽臺后進入他家行竊。

黃先生認為，小區保安未對外來人員進行盤查，導致小偷進入小區，同時沒有在小區內巡邏，導致小偷攀爬外墻入室行竊。更為嚴重的是，物業管理人員日常沒有對安全、通訊設備進行必要的維護，當需要值班保安通知后門門崗時，對講機損壞無法使用，致使小偷逃走。物業管理公司在日常管理中未盡到安全防范職責，應當負責賠償他的損失。

黃先生將管理小區的物業公司告上法庭，要求其賠償經濟損失3萬元及精神損失費2萬元。

物業公司辯稱，黃先生家失竊與物業毫無關系，物業并沒有管理失職與過錯，不承擔任何賠償責任。黃先生所說的“保安的對講機壞了和錄像系統有缺陷”均不是事實，他也沒有證據證明。按黃先生自述看，竊賊是從陽臺進入其家中行竊的，可見他未關好門窗、疏于防患，自身存在重大過失，應自行承擔責任。

鼓樓區法院經審理認為，黃先生按約向物業公司交納了物業管理費，雙方已形成物業管理合同關系。根據公安部門《接受刑事案件回執單》及《情況說明》，顯示黃先生家中被盜一案公安機關已立案審查，尚未偵破。現黃先生無證據證明物業公司未盡到安全保衛義務致其家中失竊以及失竊后未盡到協助他追回財物的義務。且民事賠償是以損失的實際存在為前提，黃先生對其訴請未能提供充足的證據證明。因此，該院駁回了他的訴請。

案例二： 物業公司狀告業主討要物管費

法院：物業服務有瑕疵，酌情減少業主要交的費用

林先生向開發商購買了位于福清城關的一套面積為132.14平方米的商品房。2009年底，開發商委托先期入住小區的物業公司和他簽了前期物業服務合同。雙方約定，物業服務費用為多層住宅每月每平方米0.6元，高層住宅為0.9元，合同期限到2012年的年底。

合同到期后，小區業主一直未能選出新的物業公司，舊的物業公司還在工作。2013年5月初，在街道的組織協調下，小區業主委員會召開會議，決定繼續聘請原先的這家物業公司為小區提供物業服務，物業服務費從當年4月起新區按每月每平方米1.1元、舊區按0.8元收取。

林先生認為小區管理混亂，物業公司的服務很差。而且，從2013年1月到4月，這家物業公司沒獲得業主同意，根本就無權行使物業管理職能，更不應該收費。因此，他拒交相關的物業服務費，后被物業公司告上法庭。

一審經辦法官于2013年9月到該小區(新區)勘驗，發現小區的環境不夠整潔，綠化缺少維護，門禁系統失效，墻體部分瓷磚脫落。

一審法院經審理認為，物業公司為訴爭小區提供的前期物業服務于2012年年底到期后，小區業主未能成立業主委員會，也未選聘新的物業服務企業。因而，這家物業公司繼續留在該小區提供物業服務，與業主之間形成事實上的物業服務關系。這期間的物業服務費用可參照前期物業服務合同的約定計付。2013年5月之后，小區業委會與物業公司訂立的新的物業服務合同對全體業主產生約束力。依此計算，林先生應繳納的物業服務費用共計664元。

但是，依法院認定的相關事實，物業公司在履行合同過程中確有存在違約行為，如小區的環境衛生不夠整潔、綠化維護欠缺、門禁系統失效等。林先生因物業公司履行合同存在違約行為而未依約定按時支付物業費有一定的合理性，但是該公司并非完全不履行合同義務，林先生拒交全部物業服務費的行為也構成了違約。

綜合考慮各方面的因素，法院對物業管理公司要求業主林先生支付逾期付款違約金的訴請不予支持，并酌情將他應付的物業服務費調整為609元。

一審宣判后，物業公司不服，提起上訴。市中院終審維持原判。

□律師說法

物管企業是否擔責

應看具體情況

業主碰到小車停在小區指定位置被劃傷、家中失竊、門禁系統失靈、小區衛生不夠整潔等問題時，可否要求物業管理公司擔責?對方若未盡到自身管理職責，業主又不能以拒交物業費維權，還能有其他維權措施嗎?就此，記者咨詢了福建熹龍律師事務所的副主任律師丁文輝。

丁律師認為，《物業管理條例》中規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

根據上述規定，業主在日常生活中碰到的問題能否要求物業承擔責任，要基于物業服務合同的約定或看物業管理公司的過錯程度。

(1)對于小車停在小區指定位置被劃傷的問題。若物業管理公司對業主停放的車輛有收取保管費或泊位費等費用，就與停車業主形成有償保管合同關系，如發生車輛毀損、丟失的，物業管理公司應當承擔損害賠償責任;若物業管理公司對停放的車輛沒有收取費用，但采取發卡、登記等管理措施的，則物業管理公司與停車的業主之間形成無償保管合同關系，如發生車輛毀損、丟失的，物業管理公司只有在存在過錯或重大過失或未盡到安全保障義務的情況下，才必須承擔損害賠償責任。

(2)對于業主家中失竊的問題。由于物業管理公司對小區負有合理程度的安全防范義務，應當實施必要的正常防范性安全保衛活動。在物業管理公司沒有履行保安職責或履行保安職責存在過錯的情況下，業主可以要求物業管理公司承擔賠償責任。

(3)對于門禁系統失靈的問題。因物業管理公司怠于維修、維護門禁系統而導致業主人身或財產受損害的，業主可以要求物業管理公司承擔相應的損害賠償責任。

(4)對于小區衛生不夠整潔的問題。因物業管理公司疏于管理造成物業區域環境惡化或不符合物業服務合同中約定的衛生標準，那么業主可以依約要求物業管理公司承擔違約責任。

《物業管理條例》第四十九條規定：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。”《福建省物業管理條例》第五十六條規定：“物業管理企業與業主發生物業管理爭議的，當事人雙方可以協商解決;可以向基層人民調解委員會申請調解;也可以依法向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院提起訴訟。”《福州市物業管理若干規定》第七條規定：“建立物業管理聯席會議制度，協調處理業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會履行職責、物業服務企業退出、物業服務糾紛等物業管理中的問題。”

可見，在物業管理公司未盡到自身管理職責時，業主的維權方式主要有以下4種：(1)通過業主委員會就涉及業主公共權益的問題與物業管理公司談判、交涉;(2)請求物業管理聯席會議介入調解;(3)向物業管理公司的監管部門即市、縣房地產行政主管部門投訴;(4)根據物業服務合同的約定向仲裁委員會提起仲裁，或向人民法院提起訴訟。

(福州晚報記者　陳鴻星)