小偷自由進出小區(qū) 業(yè)主向物管索賠未獲法院支持

根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在日常生活中碰到的問題能否要求物業(yè)承擔責任，要基于物業(yè)服務(wù)合同的約定或看物業(yè)管理公司的過錯程度。

(1)對于小車停在小區(qū)指定位置被劃傷的問題。若物業(yè)管理公司對業(yè)主停放的車輛有收取保管費或泊位費等費用，就與停車業(yè)主形成有償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當承擔損害賠償責任;若物業(yè)管理公司對停放的車輛沒有收取費用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，則物業(yè)管理公司與停車的業(yè)主之間形成無償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，物業(yè)管理公司只有在存在過錯或重大過失或未盡到安全保障義務(wù)的情況下，才必須承擔損害賠償責任。

(2)對于業(yè)主家中失竊的問題。由于物業(yè)管理公司對小區(qū)負有合理程度的安全防范義務(wù)，應(yīng)當實施必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。在物業(yè)管理公司沒有履行保安職責或履行保安職責存在過錯的情況下，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔賠償責任。

(3)對于門禁系統(tǒng)失靈的問題。因物業(yè)管理公司怠于維修、維護門禁系統(tǒng)而導致業(yè)主人身或財產(chǎn)受損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔相應(yīng)的損害賠償責任。

(4)對于小區(qū)衛(wèi)生不夠整潔的問題。因物業(yè)管理公司疏于管理造成物業(yè)區(qū)域環(huán)境惡化或不符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的衛(wèi)生標準，那么業(yè)主可以依約要求物業(yè)管理公司承擔違約責任。

《物業(yè)管理條例》第四十九條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。”《福建省物業(yè)管理條例》第五十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)管理爭議的，當事人雙方可以協(xié)商解決;可以向基層人民調(diào)解委員會申請調(diào)解;也可以依法向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院提起訴訟。”《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》第七條規(guī)定：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。”

可見，在物業(yè)管理公司未盡到自身管理職責時，業(yè)主的維權(quán)方式主要有以下4種：(1)通過業(yè)主委員會就涉及業(yè)主公共權(quán)益的問題與物業(yè)管理公司談判、交涉;(2)請求物業(yè)管理聯(lián)席會議介入調(diào)解;(3)向物業(yè)管理公司的監(jiān)管部門即市、縣房地產(chǎn)行政主管部門投訴;(4)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向仲裁委員會提起仲裁，或向人民法院提起訴訟。

(福州晚報記者　陳鴻星)