小偷自由進出小區 業主向物管索賠未獲法院支持

案例二： 物業公司狀告業主討要物管費

法院：物業服務有瑕疵，酌情減少業主要交的費用

林先生向開發商購買了位于福清城關的一套面積為132.14平方米的商品房。2009年底，開發商委托先期入住小區的物業公司和他簽了前期物業服務合同。雙方約定，物業服務費用為多層住宅每月每平方米0.6元，高層住宅為0.9元，合同期限到2012年的年底。

合同到期后，小區業主一直未能選出新的物業公司，舊的物業公司還在工作。2013年5月初，在街道的組織協調下，小區業主委員會召開會議，決定繼續聘請原先的這家物業公司為小區提供物業服務，物業服務費從當年4月起新區按每月每平方米1.1元、舊區按0.8元收取。

林先生認為小區管理混亂，物業公司的服務很差。而且，從2013年1月到4月，這家物業公司沒獲得業主同意，根本就無權行使物業管理職能，更不應該收費。因此，他拒交相關的物業服務費，后被物業公司告上法庭。

一審經辦法官于2013年9月到該小區(新區)勘驗，發現小區的環境不夠整潔，綠化缺少維護，門禁系統失效，墻體部分瓷磚脫落。

一審法院經審理認為，物業公司為訴爭小區提供的前期物業服務于2012年年底到期后，小區業主未能成立業主委員會，也未選聘新的物業服務企業。因而，這家物業公司繼續留在該小區提供物業服務，與業主之間形成事實上的物業服務關系。這期間的物業服務費用可參照前期物業服務合同的約定計付。2013年5月之后，小區業委會與物業公司訂立的新的物業服務合同對全體業主產生約束力。依此計算，林先生應繳納的物業服務費用共計664元。

但是，依法院認定的相關事實，物業公司在履行合同過程中確有存在違約行為，如小區的環境衛生不夠整潔、綠化維護欠缺、門禁系統失效等。林先生因物業公司履行合同存在違約行為而未依約定按時支付物業費有一定的合理性，但是該公司并非完全不履行合同義務，林先生拒交全部物業服務費的行為也構成了違約。

綜合考慮各方面的因素，法院對物業管理公司要求業主林先生支付逾期付款違約金的訴請不予支持，并酌情將他應付的物業服務費調整為609元。

一審宣判后，物業公司不服，提起上訴。市中院終審維持原判。