福州今年首拍4地塊賣了近50億元 面積316畝

　　土地拍賣現場

東快訊（記者李建偉劉興文/圖）福州銅盤路北側舊屋區改造地塊，以起拍價“閃電”出讓；“橫嶼片區”商業地塊，經40輪競拍溢價超50%。昨日上午，福州2014年首次土地公開拍賣，主城區4幅地塊成功出讓，總出讓面積316畝，出讓總金額為49.89億元。業內人士稱，樓市異動已傳導至土地供應環節，開發商拿地謹慎了，福州今年土地出讓首局只能稱得上“平穩開局”。

01號地塊“閃電”拍出

“外來戶”難敵閩企“土豪”

本次土地拍賣的4幅地塊中，宗地2014-01號地塊為華大村下、后營舊屋區改造地塊，面積97.21畝。根據出讓要求，競得人應在該地塊范圍內提供總面積17.6萬平方米建筑，其中住宅面積16.5萬平方米，占比近95%。其余為商業及商務辦公配套。

該地塊位于鼓樓區銅盤路北側，北二環路南側，盡管交通優勢明顯，但開發商似乎興趣不大，現場僅兩家競拍企業參與。

拍賣過程從起拍到落錘，僅3分鐘左右便“閃電”收場。最終，保利(福建)房地產有限公司以17.8億元（樓面價5970.81元/平方米）的起拍價無懸念競得。

不過，平淡的開局很快便被宗地2014-02號地塊的激烈競拍掩蓋。

該地塊為晉安區化工路橫嶼片區，位于前橫路西側，塔頭路以南，化工路北側，總面積110.76畝。根據規劃，該地塊用途為商服用地，以高端酒店和大型商超為主。

競拍過程中，該地塊共有4家競拍企業參與，經過40輪競價，“外來戶”國美商業地產有限公司難敵閩企“土豪”，正榮集團有限公司以24.2億元（樓面價8878元/平方米）高價競拍得手，高出起拍價8.31億元。

CRIC克而瑞福州機構扶碧娟表示，2014-02號地塊競爭如此激烈，可見該地塊的價值優勢已被看好，也可看出主城區寸土寸金的區位仍具極強吸引力，另一方面這也意味著眾多發展商仍舊看好福州樓市未來發展潛力。

隨后，位于倉山區火車南站西廣場南側地塊（宗地2014—03號地塊），由福州市建設發展集團有限公司以6.15億元（樓面價8577元/平方米）競拍得手。“海峽醫藥城”項目周邊城市道路地下空間地塊（宗地2014—05號地塊）被利嘉(福建)國際商貿有限公司以2940萬元（樓面價1408元/平方米）競拍得手。

　　2014-02、06、07地塊-02、06、07地塊

　　2014-01地塊

福州住宅用地存量有限

今年或主打舊屋改造地塊

參與此次拍賣會的一位業內人士向東快記者表示，“雖是2014年首拍，但勉強算是平穩開局。”歸根結底，還是與出讓地塊特點有密切關系。

“2014-01號地塊市場反響不激烈，其實在預期之內。”該業內人士稱，這一地塊商務辦公和住宅用地僅16.5萬平方米，扣除拆遷安置房后，還要按照不低于5%的比例配建公共租賃住房，并全部回購。如此一來，實際樓面價格可能達到1.5萬元/平方米，留給開發商的利潤空間已相當有限。

此外，這個地塊被分割成四個地塊出讓，不規則且面積小，不容易整體規劃，商業價值不算太好。這樣來看，開發商只有在功能設計和用途的合理配置上精打細算來增加利潤空間。“未來有可能會將商務辦公部分全部改為小戶型住宅。”該業內人士分析。

盡管2014-02號地塊競得人在交地時要交1個億的履約保證金，但仍被多位競拍者看好。

該業內人士認為，“主要是看好化工路橫嶼片區的商業前景。目前，這里已有泰禾大型商業綜合體進入，周邊也有多塊住宅用地，同時這里又是東三環進出節點，未來必將形成東部城區又一商圈。”

通過此次拍賣會也能發現，今年福州樓市異動已超4個月，現已傳導至上游土地供應環節，多數開發商對市場預期變化明顯，加之資金鏈趨緊，“拿地也變得越來越謹慎了。”

扶碧娟表示，縱觀近年來福州土地市場，商辦土地的占比在逐年加大，昨天出讓的4幅地塊中，僅2014-01號地塊有住宅用地屬性，其余均為商辦土地。本次土地拍賣有3幅地塊均以底價成交，延續了2013年土地拍賣境況，除非地塊優質，否則開發商均保持著理性的態度，不會盲目爭搶。

據東快記者了解，今年下半年，福州還將集中公開出讓部分市區地塊。一位不愿透露姓名的知情者稱，“年內，晉安區連潘舊屋區、倉山城門和三叉街片區、晉安奧體片區等都將啟動整體改造，而福州住宅土地存量越來越有限，今年的住宅用地或將全部從舊屋改造地塊提供。”

觀點

相比之前在各種市場都可以拿地，目前企業更加集中在一線城市和廈門等少數二線城市拿地，這也反映了整個市場的不景氣。這種分化也是市場出現危險的一個節點。

——中原地產首席市場分析師張大偉

當前，盡管部分城市相關部門已出面辟謠，但是總體而言，“研究放寬限購政策”或許成為相關部門短期內擺脫這種還債險局的探索之路。

——同策咨詢研究部總監張宏偉

數據

同策咨詢研究部通過對45個樓市限購城市2013年土地財政依賴度(土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%)研究發現：

45個樓市限購城市的土地財政依賴度較高的(超過80%)共13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都，其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州的土地財政依賴度高達

156.4%。

據不完全統計，截至目前傳聞救市的城市已經超過10個，其中政策明確落地的城市也已經達到了6個。最新的一個城市是揚州。　　一財

相關新聞

5月20強房企僅拿一宗地

中原地產研究部統計數據顯示，截至18日，四個一線城市合計土地出讓金僅為150億元，這一出讓情況創造了最近數月的最低。

根據中原地產統計，銷售20強的標桿房企，最近幾個月的拿地數量逐月遞減，去年5月拿地高達455.8億元，而在今年5月前半個月，20強房企，除萬達以12億元拿下東莞虎門鎮博涌社區一地塊外，其他19家房企在土地市場均無動作。

從今年前4個月土地市場情況看，標桿房企明顯出現愈加謹慎的態度，連續4個月減少拿地額度，其中1月達到600.99億元，隨后連續多月下調。2月拿地額為325.62億元，3月萎縮到254.54億元，4月更是下調到142.23億元。5月預計將低于100億元。

中原地產首席市場分析師張大偉表示，土地市場相對樓市有一定的滯后期。今年初以來，樓市去化速度明顯放緩，這在近期明顯傳導到了土地市場。另外，標桿房企在2013年土地儲備充分，這20家企業在2013年購入接近5586億元土地，土地儲備提前完成，這也會導致今年拿地減少。

進入4月后，二、三線土地市場速凍，流拍現象增多，不少地塊以底價成交。

“零首付”蔓延至一線城市

今年初以來，雖然一線城市的房價未出現明顯變化，但全國樓市從未像現在這樣分化巨大。近日，北京亦莊首現零首付樓盤，這標志著樓市調整已從三、四線城市蔓延至一線城市。對于未來走勢，有專家指出，各地樓市分化還會持續一段時間，不同地區調控也將趨于分類調控和精準調控，而不會是統一取消限購限貸政策。這樣既有利于保護剛需的利益，又能夠刺破過熱地區長期以來形成的泡沫。　　　　綜合新華、中證等