福州二手房交易指導價 或將細化到每個小區

東南網4月23日訊(海峽都市報記者 周錫銀) 近日，關于福州二手房交易代征稅費指導價的消息甚囂塵上，傳福州將上調二手房交易代征稅費指導價(以下簡稱“二手房交易指導價”)，這意味著，如果消息屬實，今后二手房交易中，買賣雙方的計稅標準都要提高，繳稅標準也會上浮。

但目前，福州相關部門并未就此事明確作出表態，究竟會不會上調，至少沒有任何相關部門出面回應。對此，省內房產專家表示，此次上調消息或不假，計稅標準還將細化到每個小區，但浮動不會太高，對二手房交易不會有太多影響。

一季度二手房 成交量同比跌50%

進入一季度以來，福州二手房市場并沒有2013年那般瘋狂，成交量下滑明顯。福州多家大型房產中介負責人坦言，今年的二手樓市，一季度成交量同比下滑將近50%，在此背景下，若出臺二手房交易代征稅費指導價上浮的方案，還將會進一步影響到后續市場表現。

“一季度中，3月份下降最明顯。”驪特房產總經理表示，若提高二手房交易指導價，意味著購房者需要多出稅費，將影響本就低迷的二手樓市。對此，雙安房產總經理鄭愛新也坦言：“指導價若上浮，肯定會影響市場。”

鄭愛新告訴記者，今年第一季度二手房成交量下降了一半，主要原因是市場上的樓市消極輿論，再加上銀行房貸收緊，導致購房者出現持幣觀望的情緒，“現在能成交的都是剛性需求，而且一次性付款的比例，也從去年的將近40%下降到20%左右”。

部門未正面回應 稱還沒接到通知

雖然市場上關于二手房交易指導價上浮的消息頻傳，但相關部門卻一直未對此事作出正面回應。

“只是聽說過這個消息，但我們并沒有接到相關的文件通知。”福州市房屋交易登記中心相關人士表示。

據知情人士透露，此次上調二手房交易指導價的方案，由福州市地稅局牽頭擬定。到底有沒有這個方案?何時會出臺?近日，記者帶著這些問題，采訪了福州市地稅局，但并未得到正面回應。

不過，鄭愛新告訴記者，這次二手房交易指導價上浮的消息，應該是比較確定的，但是目前并沒有更具體的內容。

目前的指導價 還是2007年的版本

對于此次二手房交易指導價上調一事，福州知名房地產專家王劍超表示，就目前情況來看，二手房交易指導價上浮，應該是“板上釘釘”的事，只是具體的執行時間和上調幅度等細節還沒有公布，預計會在未來兩到三個月內執行。

王劍超說，這幾年，政府一直在呵護二手房交易市場，眼下的二手房交易指導價，還是2007年的版本，但這也造成了稅收流失。這次調整，會重新梳理二手房交易指導價，但應該不會提高很多。

“這次的方案是系統方案，不單單是上調指導價。”王劍超說，去年開始，政府相關部門就已經開展大量調研工作，包括對各個小區的二手房的真實價格進行評定。

王劍超還表示，此次的方案調整有明顯的變化，比如舊版中，以鼓樓、臺江、晉安區內為地段劃分，以一環路以內7~15層高層住宅為例，其指導價為4800元/平方米。而新的方案中，會將指導價落實到每個小區，按照這個小區的平均交易價進行評估計稅。

提高指導價 能否遏制“陰陽合同”?

在二手房交易過程中，“陰陽合同”的現象一直存在，導致稅費流失，也增加了交易風險。

所謂“陰陽合同”，是指在“一次交易中同時簽訂兩份不同的合同”。二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實的成交價格，而“陽合同”則顯示低于真實價格的虛假價格，雙方通過這種方式達到避稅的目的。

設立二手房政府指導價，初衷就是為了防避稅。凡是低于指導價的價格，將按指導價征稅。不過，隨著房價不斷上漲，情況發生了變化。據統計，福州市區2013年二手房均價為14000元/平方米左右，比指導價高出數倍，政府指導價反而為交易雙方避稅了。

不過，一般市面上使用“陰陽合同”的購房者多為全款交易客戶。這部分購房者，目前在福州占比僅20%左右。

福州知名房地產專家王劍超認為，目前，福州二手樓市主要還是受到市場本身的供求關系影響，稅收不是主要的影響因素，且此次的調整并不大，不會造成過多影響。