福州地下商業(yè)空間大規(guī)模興起 多項(xiàng)目借力地鐵上馬

記者從業(yè)內(nèi)獲悉，在明年上半年，最快春節(jié)后，萬寶地下空間開發(fā)極有可能正式破土動(dòng)工。而就在幾天前，相關(guān)部門宣布《福州市中心城區(qū)地下空間利用專項(xiàng)規(guī)劃》剛剛通過專家評(píng)審會(huì)審查，福州地下空間利用進(jìn)入新的歷史階段，隨之而來的或是福州地下商業(yè)空間開發(fā)的大規(guī)模興起。

多個(gè)地下空間借力地鐵線路上馬

地鐵二號(hào)線穿越萬寶地下空間，將提高商圈競(jìng)爭(zhēng)力

今年初，有消息稱，萬寶將建大體量地下空間。消息一出，曾引起廣泛關(guān)注和討論。工程投資額15億元，總建筑面積約12.8萬平方米，首條地下交通干道……隨著萬寶地下空間規(guī)劃逐漸清晰，福州人對(duì)“地下空間”開始有了明確的概念和期待。

曾任寶龍、萬象老總的林建德認(rèn)為，目前制約萬寶商圈發(fā)展的最大瓶頸是交通問題，地下的連接互通，使得萬象、寶龍、中央第五街、紅星美凱龍、蘇寧這地面五大主體之間的交通聯(lián)系更加便利。地下商業(yè)開發(fā)所帶來的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)并不是問題，“大家會(huì)走差異化路線”，反而是為商圈加碼，更好地應(yīng)對(duì)來自萬達(dá)、泰禾等福州其他商圈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

萬寶地下空間的開發(fā)只是一個(gè)開始。上周，《福州市中心城區(qū)地下空間利用專項(xiàng)規(guī)劃》通過專家評(píng)審會(huì)審查，在公布的5個(gè)項(xiàng)目中，萬寶地下空間赫然在列。此外，還有三江口行政文化中心、三江口商務(wù)中心、火車北站、五一廣場(chǎng)4個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)節(jié)點(diǎn)。

無獨(dú)有偶。今年福州的土地出讓中，也開始有意識(shí)地利用地下空間。本月初出讓的宗地2013-40號(hào)地塊就包含40余畝地下空間地塊，被視為此次出讓最大的亮點(diǎn)。而就在明日，福州還將拍賣一幅位于茶亭公園的地下空間地塊，主要用于建設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)。

可以說，短期內(nèi)，地下空間項(xiàng)目將在福州遍地開花。業(yè)內(nèi)人士表示，地下空間的開發(fā)在發(fā)揮改善城市交通、擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施容量、商業(yè)布局兼顧人防等功效方面意義重大。而福州目前正在建設(shè)中的軌道交通，也大大加快福州城市地下空間開發(fā)和利用的腳步，對(duì)福州地下空間的系統(tǒng)化開發(fā)形成良好契機(jī)。

記者注意到，目前已公布的地下空間建設(shè)幾乎都與地鐵掛鉤。地鐵二號(hào)線直接穿過萬寶地下空間，茶亭公園地下空間則結(jié)合地鐵一號(hào)線茶亭站。消息人士透露，火車北站地下空間將是上述項(xiàng)目中最復(fù)雜的一個(gè)，其將成為火車、地鐵等多種公共交通的換乘樞紐。

福州地下商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀偏“弱”

目前福州的地下空間主要用做停車場(chǎng)，開發(fā)形式簡(jiǎn)單

一名不愿透露姓名的福州地下商業(yè)開發(fā)人士表示，“不客氣地說，福州目前還沒有真正成功的、像樣的地下商業(yè)空間開發(fā)利用的案例?！蔽鞣匠鞘械叵驴臻g的開發(fā)利用已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)半世紀(jì)的發(fā)展，從亞洲范圍來說，日本和香港特區(qū)都有非常成功的案例，近年來，北京、上海、廣州、深圳、大連、哈爾濱等諸多大城市，也都相繼建成了大量的地下商業(yè)街和地下綜合體等地下商業(yè)空間。

福州規(guī)劃院一位不愿透露姓名的專業(yè)人士告訴記者，目前福州地下商業(yè)空間開發(fā)在全國(guó)而言“偏弱”，目前主要是地面上商業(yè)綜合體對(duì)自有地下空間的簡(jiǎn)單開發(fā)，“一般只開發(fā)地下兩層，主要還是用做停車場(chǎng)?！?/p>

這位專業(yè)人士表示，盡管福州是沿海城市，在土質(zhì)

方面存在一些特點(diǎn)，但技術(shù)上完全不是問題?，F(xiàn)代地下商業(yè)開發(fā)的一個(gè)重要原因是緩解地面擁堵問題，充分利用地下資源，這些都是深層次開發(fā)，“地下四層很普遍”，并且講究功能綜合化、環(huán)境景觀化、場(chǎng)所人性化。

而目前福州一些所謂比較正式的地下商業(yè)空間都未能做到這一點(diǎn)，如目前的火車北站和世貿(mào)商城地下空間的商業(yè)業(yè)態(tài)都頗為凋零。一位地下商業(yè)開發(fā)人士認(rèn)為，除了設(shè)計(jì)方面的問題，火車站地下商業(yè)空間的定位本身也很失敗?！艾F(xiàn)在的人旅游誰會(huì)在火車站購(gòu)物？火車站商業(yè)空間停留時(shí)間較短，應(yīng)該定位為配套商業(yè)服務(wù)，比如餐飲、中轉(zhuǎn)服務(wù)等?！?/p>

未來地下開發(fā)當(dāng)注重“寄生”特質(zhì)

選址嚴(yán)格，地上有成熟商圈可以形成互通人流

一名從事地下空間開發(fā)多年的業(yè)內(nèi)人士表示，地下空間的開發(fā)，首先選址上就相當(dāng)嚴(yán)格，最好地面上就有成熟的商圈，可以形成人流的互通。例如萬寶地下空間就很好地“寄生”于寶龍、萬象、蘇寧等多個(gè)綜合體，可以說直接掛靠上福州目前的商圈“一哥”。從定位上看，萬寶地下空間未來的定位也與目前的萬寶商圈高度統(tǒng)一，相輔相成。

同樣的，如果五一廣場(chǎng)地下空間也作為商業(yè)開發(fā)，也需要遵循“寄生”準(zhǔn)則。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前五一廣場(chǎng)周邊有于山堂、畫院、科技館、大劇院等場(chǎng)所，如果做商業(yè)，就不能走大眾化路線，而是需要引進(jìn)高雅業(yè)態(tài)，打造具有文化元素的高端消費(fèi)區(qū)或文化體驗(yàn)區(qū)。

不過，也有專業(yè)人士認(rèn)為，亞熱帶地區(qū)不太適宜大面積開發(fā)商用的地下空間，大規(guī)模的地下空間更適用于交通體系和停車場(chǎng)，尤其在南方，地下空間的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本都很高，不僅要防水、防潮，還要通風(fēng)、照明，除非必須，一般人不太愿意長(zhǎng)時(shí)間在地下空間停留，這就是為什么地下商場(chǎng)通常不如地面商場(chǎng)人氣旺的主要原因。

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榕地下開發(fā)造價(jià)不菲租金不低

業(yè)內(nèi)人士表示，目前福州地下空間的開發(fā)多為停車場(chǎng)，比較單一，但實(shí)際上地下商場(chǎng)的租金回報(bào)是非常喜人的。

業(yè)內(nèi)人士透露，成功的地下商鋪?zhàn)饨鸩灰欢ǖ陀诘孛嫔啼?，一般情況，地下一層商鋪?zhàn)饨鸷屯囟蔚厣隙幼饨鹣嗟?，目前寶龍?fù)一層租金價(jià)格就是如此。

不過福州的地下商業(yè)空間開發(fā)成本也不菲，福建中防聯(lián)博投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理于錫敏表示，福州等南方沿海城市由于土質(zhì)原因，開發(fā)成本相對(duì)高一些，“地下一平方米開發(fā)成本要12000元，幾乎比地面高一倍。”

不過也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相對(duì)于日益高漲的地面土地價(jià)格，地下商業(yè)空間的開發(fā)還是大有可為。畢竟，目前地下空間的土地價(jià)格較地面土地出讓金便宜了不是“一點(diǎn)點(diǎn)”，即便地下空間造價(jià)相對(duì)較高，但從整體成本看，開發(fā)商還是有利可圖。