探討2 住宅與配套，誰(shuí)先行?

旅游地產(chǎn)，既是旅游項(xiàng)目，又是地產(chǎn)項(xiàng)目，那么究竟是先旅游后地產(chǎn)，還是先地產(chǎn)后旅游?就當(dāng)下福州已開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)情況而言，大部分項(xiàng)目選擇的是配套建設(shè)與住宅銷售并行，一邊通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)配套來(lái)為本項(xiàng)目提供諸多利好，一邊依托住宅銷售來(lái)回籠資金以繼續(xù)后續(xù)開(kāi)發(fā)。

“對(duì)于發(fā)展旅游地產(chǎn)而言，無(wú)論是住宅銷售先行還是配套建設(shè)先行，都必須先有合理可持續(xù)的規(guī)劃。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)除了依賴于自然資源，人文資源、交通狀況及服務(wù)配套也非常關(guān)鍵。如果配套跟不上，有的遠(yuǎn)離市區(qū)的項(xiàng)目甚至連滿足基本的生活需要都談不上。”一從事旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)理透露。

蔡俊認(rèn)為，現(xiàn)在福州的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多處于周邊縣市，交通、基礎(chǔ)設(shè)施、配套等都不夠完備，而拿下的都是超大地塊，規(guī)模浩大，所需要投入的資金量也巨大，運(yùn)作需要一段較長(zhǎng)的培育期。“在這段培育期內(nèi)，資金來(lái)源有很大一部分就要依靠房地產(chǎn)銷售，減輕后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的壓力。”

但在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所遇到的不可避免的矛盾是，如果出售型物業(yè)所占比重較大，不符合旅游地產(chǎn)的本質(zhì)，房子賣出后，也很難實(shí)現(xiàn)后續(xù)產(chǎn)品的增值。但持有型物業(yè)面積較大，則很難在短時(shí)期回流資金，加之財(cái)務(wù)成本，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商普遍資金偏緊，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)倍加艱難。

“地產(chǎn)先行還是旅游先行，主要還是看企業(yè)實(shí)力。”鄭佑和指出，房地產(chǎn)先賣確實(shí)可以回籠資金反哺后續(xù)項(xiàng)目發(fā)展，但這種做法其實(shí)也有弊端。如果只是依靠賣房來(lái)回籠資金，一旦前期房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)賣好或賣不出去，整個(gè)項(xiàng)目反而會(huì)陷入困境，因此與開(kāi)發(fā)商整個(gè)操盤資金實(shí)力也有很大關(guān)系。

探討3 如何形成新城產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)?

然而，備受關(guān)注的焦點(diǎn)，無(wú)疑還是旅游地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)化發(fā)展——依托產(chǎn)業(yè)化，形成自身產(chǎn)業(yè)化的良性循環(huán)，這是近乎所有業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。