誰將成福州未來的CBD之王？

交通擠、電梯擠、停車難壓倒鼓臺寫字樓江濱一線“內訌”，金融總部扎堆金融街優勢明顯

本報記者劉豐/文 劉彬/圖

上百萬平米新型寫字樓產品入市，市場依然需求旺盛，這恰是傳統以鼓臺為中心福州傳統寫字樓老化、配置落伍的一種無奈。也許限購、住改商只是引爆福州新興寫字樓市場的一根導火索，但老寫字樓隨著時間推移，已無法滿足市場需求，才是點爆本輪福州寫字樓供應、銷售兩頭熱的根本原因。

或許未來，五四路一些CBD（中央商務區）仍舊能在市場占有一席之地，捍衛鼓臺傳統寫字樓中心的最后尊嚴，但福州未來寫字樓CBD重心南移往沿江靠攏，已是大勢所趨。

交通擠、電梯擠、停車難傳統寫字樓空置率高達20%

交通擠、電梯擠、停車難，已成為在上下班高峰時間困擾白領的三大煩，而這也是傳統位于鼓臺中心區域寫字樓的通病。

首先是停車難。據記者了解，在福州五四路等寫字樓密集區，停車是個大難題。在傳統寫字樓，停車難成為所有受訪者反映的第一個問題。

租用省立醫院附近的航空大廈的一家外貿公司負責人告訴記者，當初選擇該大廈就是因為上下游企業都在這附近，溝通起來很方便。但每天停車讓人頭疼死了。

“大廈停車位就那么幾十個，其中十幾個車位已經被其他公司買斷或者長期租用，剩下的只能先到先得。一些同事只能把車停在附近一家酒店的停車場。”

“我曾經到五四路一大廈辦事，繞了半小時都找不到停車位，只能打道回府。可以說停車位不足成為當下寫字樓的通病，這是一個集體癥候群。”福州房產專家王阿忠稱，現在寫字樓開發商都在規劃中著重解決停車難的問題，有的實際可用的配比可以達到1∶1.5左右。

此外，電梯老化也成為傳統寫字樓的通病。按照當前頂級寫字樓的標準，按照大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過4000平方米，等候時間不得超過30秒，客貨分離，貨梯至少兩部。

但記者調查發現，福州傳統寫字樓遠遠達不到這些條件。航空大廈，20多層里的三十多家公司共用兩部電梯，每部電梯荷載1000千克。不少企業表示，“這兩部電梯已經使用了好些年，實際載重量比標注的還要低，碰上上下班高峰期，等個十幾分鐘已經算快了。由于沒有設置專門的貨梯，如果碰上有人搬運東西，基本上其他人就擠不上了。”

近年來，隨著福州寫字樓需求的節節攀升，很多小企業無奈之下搬進住宅。一棟大廈商住兩用情況隨處可見，這使得大廈周邊交通混雜，停車難、電梯擠的現象也更加凸顯。

福州大學房地產研究所所長王阿忠介紹，據統計，目前福州寫字樓供求嚴重失衡，有幾萬戶企業面臨寫字樓缺口。如果按每個單位平均需要100平方米以上來算，市場缺口非常龐大。

正因為硬件的滯后，讓一些傳統的寫字樓因無法達到企業的要求出現空置。

“大部分公司對寫字樓都有自己的要求，面積、交通、配套……要找到所有條件都符合的非常困難。”鄭愛新告訴記者，一些較落后的寫字樓因無法符合現在的辦公條件，出現空置，目前市場上這些寫字樓的空置率達到20%。

甲級寫字樓提升福州寫字樓硬件

“在福州，原有的寫字樓大多數集中于以五四路與湖東路交叉口為中心的有效半徑內，這批寫字樓大多數是十年前的，設施陳舊，已大大不能滿足企業的需求。另外，海西的發展、福州地鐵經濟的到來，讓不少外來名企看好福州市場，一大批跨國公司先后將區域性總部落戶福州，這些企業，都需要與之相配套的寫字樓。

房產專家劉福泉表示，隨著海西經濟的發展，一個企業更需要高端的寫字樓來展示企業形象，這同時也為企業奠定了良好的發展前景。目前，福州很多寫字樓新項目大多標榜“甲級寫字樓”。

一業內人士介紹，市場對于寫字樓評級有一個量化的標準。

例如，甲級寫字樓辦公部分應超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米；1-2年內的入住率不低于65%；電梯內應有高檔裝飾，按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米，等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統。

構架上，甲級寫字樓的建筑規劃大堂寬敞、挑高三層或以上；停車方面，按大廈總建筑面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統和防盜安全系統等。

王阿忠表示，這兩年福州新亮相的寫字樓均以高端、現代化、國際化的形象改變著福州人對寫字樓的傳統觀念。

例如，宇洋中央金地是第一個打造直升機停機坪的寫字樓；升龍匯金中心首創360°全景單元式幕墻技術。

不僅僅是這些項目，目前在售的申發大廈、世紀百聯、恒力金融中心等寫字樓產品，均融入了許多全新的概念。申發大廈首推福州第一個“光合寫字樓”；世紀百聯項目則將25個定制型空中花園植入寫字樓；中捷地產傾力打造外灘級標志性全江景寫字樓。這些高端寫字樓已成為市場新寵。

寫字樓集結成群+金融總部扎堆金融街占盡優勢

“福州傳統中央商務區的發展已經遇上了瓶頸，那么，跳開傳統，尋求多個中心發展是解決問題的好辦法。”王阿忠稱，在海西建設中，福州正向濱海城市發展，在“一城兩翼雙軸線”的規劃中，閩江和烏龍江將起到中軸線的作用。新興的寫字樓項目，能最有效地提升城市形象，而江岸地區是最理想的地點。

于是，江濱大道上的海峽金融街以及閩江北岸中央商務區順應而出。

“良好的區域商業配套與交通狀況，將讓這一新的CBD有著極大的潛力。”王阿忠稱，濱江沿線相比五四路在CBD建設與設計上更為靈活，有利于打造真正的城市名片。

雖然同處閩江一線的閩江北岸中央商務區將建集寫字樓、商業綜合體、星級酒店于一體的商務商貿中心，發展文化產業、“總部經濟”、“樓宇經濟”，實力也不容小覷。

但不管是業內人士還是規劃專家，都更看好金融街的優勢。

一福州規劃專家告訴記者，北江濱商務區與海峽金融街形成新的成熟商圈，未來替代東街口商圈已基本成為業內的共識。而從這兩個區域的細分來看，海峽金融街將更勝一籌。

加上目前福州正在打造濱海大通道規劃。北接寧德，南連莆田，輻射福州5個沿海縣市區、4大港灣、5個國家級開發園區、1個省級經濟開發區，總長238公里，均按不低于二級公路標準規劃建設，總投資達221.3億元。

業內人士表示，未來海峽金融街將坐落多座寫字樓，但這些寫字樓間都有自己的定位，競爭并不激烈，反而可以結成寫字樓集群。除了優化的寫字樓集群，未來可以看到江景的沿江濱寫字樓更具有其他區域寫字樓難以企及的優勢。且金融街是作為海西未來發展的金融中心，目前已有大型城市綜合體萬達廣場作為配套，同時集合建設銀行、招商銀行等大型金融機構總部。

“不同寫字樓開發商針對客戶群體都不一樣，寫字樓集群就意味多行業客戶都將聚集金融街，再加上集中的金融機構，金融街板塊很容易形成多行業集聚，構成CBD集群優勢。更何況這里還有萬達這樣大型的商業綜合體。”王阿忠對于海峽金融街未來的前景充滿信心，當然就像上海高檔辦公樓也有外灘和非外灘之分一樣，在金融街首先最獨特的資源還是臨江，依托于閩江的臨江寫字樓可能在未來的競爭中更加具有優勢。

“北江濱商務區雖然未來也有多棟寫字樓推出，且處于萬寶商圈輻射范圍，但實際上的地理位置與萬寶商圈隔著二環路，在區位上就失去了先機。”劉福泉分析。

此外，馬尾區傾力打造的位于快安片區東南側的總部經濟集聚區作為馬尾區產業轉型及產業提升的新亮點，但由于馬尾交通不便，在福州來說相對邊緣，對海峽金融街還不足以構成威脅。

專家觀察

福州CBD需要長期規劃

雖然目前福州寫字樓市場發展如火如荼，但福州大學房地產研究所所長王阿忠認為寫字樓在規劃上還有欠缺。

王阿忠說，前幾年，福州寫字樓和住宅價格一直出現倒掛現象，同一地段住宅售價高達兩三萬元，而寫字樓售價還不到1萬元。“這在國外成熟市場是很難被理解的。因為住宅是屬于消費品，并不會產生效益，而寫字樓則是用作經營的。”

“任何事物的發展都要遵循一定的規律。福州寫字樓停滯了十多年，一直沒什么起色，但這一兩年出現飛速發展期。”王阿忠認為，福州住宅發展至今經歷了近10年，寫字樓的發展也需要一個按部就班的培育過程。

統一產權寫字樓出現租金泡沫

寫字樓市場的供求失衡導致福州寫字樓租金從去年下半年開始飛速增長，成交價也水漲船高。采訪中，多名業內人士均表示，目前福州市寫字樓的整體租金和價格已經露出了虛高的苗頭。

劉國輝告訴記者，目前福州寫字樓權屬主要分為獨立產權和統一產權。獨立產權是由開發商開發出寫字樓，賣給各個企業。而統一產權則是開發商出租寫字樓并保留對寫字樓的所有權。

“供需矛盾突出使福州寫字樓租金從去年下半年開始出現上漲，今年政府禁止住宅商用更是加大了市場的供應壓力，但真正導致租金上漲的其實是人為的炒作。”劉國輝稱。

“在國外，商業產品的價格一般按照兩個月的空置率和10%的收益率來算，那么商業產品的價格就是月租金*100倍。按照這個計算方法，福州寫字樓現在的平均租金在70-80元/平方米/月，那么售價在7000-8000元/平方米。但事實上，福州寫字樓的價格已經遠遠超過這一水平。”福州房產專家王阿忠也認為，當前福州寫字樓價格存在虛高的成分。